1） REITs是英文Real Estate Investment Trusts（房地产投资信托）的简写，其本质是“地产证券化”，是一种类似共同基金，但投资标的物仅限于房地产，并以租金、利息为主要收入来源的投资工具。

　2）REITs的典型运作方式有两种：

　　a）由特定的公司向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等不同类型的房地产项目，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息、支付分红。

　　b）原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。

　3）对于REITs的三个主要参与方（投资者、REITs、投资组合），REITs具有以下优点：

　　a）对投资者来说，REITs成功将房地产投资拆小，并实现了证券化，为他们提供了一个进入房地产投资的渠道，使他们在不需要实质持有地产标的情况下获得地产租金与增值所带来的收益；另外，在符合一定设立和运作要求的前提下，REITs可以免交企业所得税，避免了双重征税，从而有效提高了REITs的投资回报率，增加了投资者的积极性：自1972年到2002年，美国REITs的年平均收益率为13.9%，高于S&P500、NASDAQ和道琼斯指数的平均收益率。

　　b）对REITs自身来说，由于其以稳定的租金收入为保障，风险较小，再加上前述的税收优惠、收益高等特点，很容易受到投资者的青睐，融资能力较强，利于其在市场上实现规模扩张。

　　c） 对投资对象来讲，REITs帮助他们实现了轻资产运营，使财务报表更加好看；同时通过将相关物业资产出售给REITs，投资对象能够迅速回收前期的巨额物业投资投入，转而可以将资金用于进一步的投资。